案情简介
张建州与周小玲于2008年8月登记结婚，未生育子女。婚后周小玲用出售自己婚前房屋的款项购买北京某小区房屋一套（以下简称讼争房屋），总价款 为58万元，房屋产权登记在周小玲自己名下，两人婚后共同居住在此。张建州婚前有一套房屋，婚后二人一直用于出租，年租金收入约72000元，用于夫妻共 同生活。
2011年7月，周小玲将讼争房屋以200万元的价格出售给他人。2011年10月张建州起诉离婚并要求对周小玲出售讼争房屋的增值收益（142万 元）予以分割。周小玲认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与张建州无关，张建州房屋的租金收入应当作为夫妻共同财产进行分割。
（上述案件均使用化名，如有雷同，实属巧合。）
争议焦点
1、周小玲购买的讼争房屋以及增值部分是否属于夫妻共同财产？
2、张建州个人房屋在婚姻关系存续期间的租金收入是否属于夫妻共同财产？
1、周小玲购买的讼争房屋以及增值部分应属于其个人财产，不应作为夫妻共同财产予以分割。
根据我国《婚姻法》第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产的规定，周小玲用出售其婚前房屋的钱购买讼争房屋的情况， 属于将婚前财产进行形式上的变化，即由货币转化为房屋，因此，此种变化并不能改变法律对该财产的性质认定，还应认定为是周小玲婚前财产，属于个人 所有。再依据《婚姻法解释（三）》第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产的规定，讼争房屋即认定为周小 玲个人所有，那么讼争房屋的增值部分也应认定为是个人财产，不属于夫妻共同财产。
2、张建州个人房屋在婚姻关系存续期间的租金收入应认定为夫妻共同财产予以分割。
针对房屋租金是否应认定为夫妻共同财产还是应认定为个人财产存在两种争议：
第一种观点认为，根据《物权法》第一百一十六条：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的， 按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。的规定，房屋租金应认定为属于法定孳息，再结合 《婚姻法解释（三）》第五条的规定，则应认定房屋租金属于个人财产，不应作为夫妻共同财产予以分割。
第二种观点认为，在处理婚姻家庭财产纠纷中，房屋租金不能简单依据《物权法》的规定视为法定孳息。在本案中，张建州取得的租金虽来自于出租其个人房屋 所得，但该房屋维修、修缮均是由夫妻共同完成，房屋租金已成为夫妻二人重要的生活来源，妻子周小玲对房屋租金的取得也有相应的劳动付出的。如简单按照《物 权法》的规定处理，对于周小玲显然是不公平的。
笔者同意第二种观点。收益一般包括经营性收益、孳息和自然增值等等，《婚姻法》中明确规定生产、经营性收益应归夫妻共同所有，《婚姻法司法解释 （二）》中明确了一方以个人财产投资所取得的收益应属于夫妻共同财产。结合本案来看，周小玲将婚前自有房屋出售后购买讼争房屋是为了夫妻生活所需，并不是 为了投资收益，而张建州将自有房屋出租取得的租金收益用于家庭共同生活，且周小玲也对取得房屋租金贡献了家庭劳动，因此，房屋租金认定为经营性收益更为合 宜。
