A公司系北京市朝阳区某小区的物业服务公司，自2005年该小区建成后，A公司即一直为该小区提供物业服务。A公司的服务质量得到了小区业主的一致认可，物业费收缴率能够达到90%以上，十年间，A公司的收费标准也一直未变更。但是，随着物价及人工费的上涨，A公司的利润呈现逐年下降的趋势，至2015年，A公司在该项目已基本无利润。为保证正常提供服务及公司正常运营，A公司准备提高物业费标准，因该小区并未成立业委会，A公司无法与业委会协商增加物业费的问题，这种情况下，物业费是否能够增加呢？
《物业管理条例》第十一条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。根据该规定，物业服务公司提高物业收费应由业主共同决定。
同时，该条例第十二条规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故A公司提高物业费标准，仅需征得该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
对于物业公司单方要求增加物业费的问题，很多人认为物业公司坐地起价，都十分排斥。但是结合本案的情况，我们也可以看到物业公司也有其为难之处。十年来物价飞涨的事实大家都是认可的，但是物业费却没有增加，在这种情况下，若仍不对物业费标准进行调整，物业公司或者选择退出该项目，或者以压缩服务成本的方式继续服务，这样，最终受损的可能就是物业服务质量以及业主自身的利益。故从客观角度讲，我们不应该一味的排斥物业公司增加物业费收费标准，而应具体分析该增加收费的行为是否合理。
2016年1月7日北京市住房和城乡建设委员会作出了《关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》，明确了未成立业主大会的经济适用住房小区和危改回迁小区物业服务合同期限届满，需要调整物业服务收费标准的具体程序：
（一）物业服务企业于物业服务合同期限届满6个月前在小区显著位置公示；
（二）物业服务企业向属地街道办事处、乡镇人民政府提出调价申请；
（三）属地街道办事处、乡镇人民政府组织物业管理区域内全体业主表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;
（四) 属地街道办事处、乡镇人民政府将业主共同决定在小区显著位置公示。
虽然上述通知仅适用于北京市范围内的经济适用住房小区和危改回迁小区，但其操作程序可供大家借鉴。
北京岳成律师事务所
王丹律师
