伴随着市场经济的发展，物的流转速度愈来愈快，转租和被转租已是生活中面临的常事，甚至第三房东、第四房东等称谓也是屡见不鲜。出于维护市场交易安全、保护出租人利益考虑，我国法律限制承租人自由转租权，因此，在未经出租人同意转租的情况下，转租行为不仅将租赁各方当事人置身于不稳定的法律关系中，亦会引发不少法律纠纷。笔者结合相关法条，对房屋转租中几个纠纷点进行梳理和阐释，希望能为读者提供参考和帮助。
1、承租人多次转租，出租人可就每次转租提出异议
事实上，承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再次出租，不仅提高了物的利用率，也不因此减损出租人的租金收益。从法理上讲，租赁权源于所有权，根据我国《城市房地产管理法》第53条的规定，房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，并获取租金收益。然而，租赁关系实质上转移的是合法占有、使用的权利，而不是所有权。很显然，承租人基于租赁合同对租赁物享有合法占有和使用权，而转租行为只是再次转让对租赁物的占有和使用权，并没有超出承租人的权利范围，那么承租人享有转租权。但是，租赁权属于用益物权，是所有权派生出来的他物权，权利的行使受限于所有权。根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第16条的规定，出租人自知道或应当知道承租人转租的6个月内提出异议，否则转租合同有效。若是法律规定的六个月除斥期间届满，出租人未行使的撤销权作为形成权已消灭，承租人又一次转租的，系承租人新的违约行为，出租人可自知道或应当知道承租人再次转租的6个月内要求解除合同，并要求承租人承担违约责任赔偿损失。
2、未经出租人同意的转租合同的效力
在未取得出租人同意的情况下，承租人与次承租人之间订立转租合同属于效力待定的合同，出租人有权在法律规定的期间内行使撤销权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条的规定，出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，即视为其对转租合同的效力进行追认。可见，法律对于这种效力处于不明确状态的合同，设定了一定的除斥期限以督促真正权利人及时行使权利。出租人在这期间内怠于行使权利，即推定解释为同意，那么转租合同将被认定为自始有效；当然，出租人在此期间明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，那么转租合同将被撤销，自始无效。因此，在承租人擅自转租情形下，出租人的不作为默示将推定积极的意思表示。
3、转租中的损害赔偿责任
日常经济生活中，我们不难发现《房屋租赁合同》大多有这样相似的约定，即承租人擅自把房子转租出去时，出租人有权要求解除合同，并要求对方承担违约责任赔偿损失。而实践中，出租人在行使合同解除权时，次承租人已实际占有、使用房屋，甚至对房屋造成了一定损害。此时，如何确定责任人以及责任范围？根据我国《合同法》第224条的规定，承租人擅自转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，由承租人承担损害赔偿责任。因此，对于次承租人无权占有之行为，出租人有权要求次承租人搬离房屋，次承租人因转租行为遭受的损失仅可向承租人主张违约责任；对于房屋损害责任，出租人既可以基于租赁合同主张承租人违约责任，又可以因次承租人侵权行为主张第三方侵权责任，但不能就损害赔偿这部分权利双重救济。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
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