案例目录
1.以服务质量差、业主不满意为由拒交物业费
2.房产商遗留问题
3.家中财物失窃，声讨物业安保责任
北京某开发物业管理三公司与白某物业服务合同纠纷一案中，被告白某声称，我不交物业费是因为小区保洁方面，楼道脏乱差，楼门层层印满广告；小区安保方面，小区保安形同虚设，外部车辆、人员随意出入；小区共用设施方面，有的报栏、健身器材破损不堪，楼道扶手坏了好长时间没有维修，楼道的公用窗户坏了长期不修理。法院最终判决被告承担物业费，并对滞纳金请求不予支持。
律师讲述：实践中，关于物业公司所提供的物业服务质量不到位的主张极少数得到法院支持的，出于以下两点重要影响因素：一则是谁主张谁举证的举证责任分配原则；业主对物业公司提供物业服务不到位或物业服务不满更多的是一种情感描述，而双方对物业服务合同中约定的服务标准的理解和期待存在较大差距，加之，业主疏于对服务质量日常监督，怠于行使业主权利，事后便难以获取证据支持。二则是物业服务具有时间持续性、难以量化等特点；按照我国《物业管理条例》的要求，如果物业公司基本履行了物业服务义务，只是部分履约瑕疵，并不构成根本违约，此时，物业公司已履行了合同的主要义务，业主应当承担支付物业服务费的义务。由于物业服务持续性存在，业主仅凭一张图片或一段视频只能证明物业公司某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约，也就不成立业主拒交物业管理费的合法理由。
重庆市某区千山物业有限公司与郭某物业服务合同纠纷一案中，被告郭某声称，我没有交物管费是因为房屋有质量问题没有得到赔偿，以前有几十户业主去闹，开发商每户都赔了1万多元，这些业主当时没有装房子，房屋有裂缝都赔了，而我是装修好的，所以开发商不赔偿我房屋问题我就不交物管费，因为开发商和物管是一家的。法院最终判决被告承担物业费，并对滞纳金请求不予支持。
律师讲述：日常生活中，大多数业主存在认识误区，认为房屋内墙体裂缝、渗水等质量问题，物业公司有维修义务，在物业公司没有解决好上述问题的情况下，业主可以拒交物业费。虽说业主以此为由拒交物业费可以理解，但缺乏法律依据。事实上，物业公司提供的是小区公共区域、公共设施设备日常维修、维护、保养和管理服务，业主房屋内的墙体有质量瑕疵，从物权法角度分析，房屋乃是个人的物权，该部分属于专有部分，而专有部分不属于物业公司服务范围。根据《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。这就意味着，物业公司实际履行了合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主应按合同约定交纳物业费。至于业主购买的房屋所存在的质量问题如何解决呢？房屋质量问题本质上是业主与房产开发商之间的商品买卖合同纠纷，与物业服务合同分属不同的法律关系。基于合同相对性原则，业主应依据法律规定或合同约定，要求房产开发商承担相应违约责任，以此作为拒交理由不能得到法律支持。
西安某物业管理有限公司与任某物业服务合同纠纷一案中，任某及家人外出几日返家发现家中财物被盗，遂向辖区派出所报了案，报案时称被盗财物价值约9.5万元，盗窃案件目前尚未侦破。任某辩称，居住单元的单元门损坏已逾半年，包括任某在内的业主多次向物业公司反映，物业公司迟迟不予维修，小区北侧消防通道人员自由出入，也极少见到保安巡逻，存在安全隐患。物业公司的上述行为严重违反了《前期物业管理服务协议》的相关约定，给小区的治安造成了重大隐患，是导致家中盗窃案件发生的间接原因，故物业公司应赔偿任某的上述财产损失。但由于业主未能提供有效证据加以证明物业服务企业在履行物业管理职责过程中存在过错，致使涉案房屋被盗，财物严重损失，法院最终驳回任某要求西安某物业管理有限公司赔偿损失9.5万元之诉讼请求。
律师讲述：对于发生在业主专有部分的财产侵害，理所当然，窃贼系直接侵害人，对业主财产被盗所致的损失承担赔偿责任。而物业公司是否承担责任，以及在什么范围内承担责任，司法实践中颇有争议。有法院判决认可，业主财产被窃，若物业公司未能按照《物业服务合同》的约定履行物业小区的安全防范义务，其应承担相应违约责任；有法院判决也认可了物业公司负有法定安全保障义务，若是物业公司未尽到其安全保障义务，导致业主的人身、财产安全受到侵害的，物业公司应承担相应补充责任。此时，物业公司既可因违反合同约定而承担违约责任，也可因违反法定义务承担侵权责任，引发请求权竞合的问题。根据《合同法》第122条的规定，受损害业主可选择违约之诉，也可选择侵权之诉，但建议综合考虑几个因素：第一，致损原因，即物业公司未能履行合同的约定与业主损害存在直接因果联系，比如小区路面积水，物业未及时清除或设立路障标识，致使业主摔伤；第二，过错责任，即物业公司在服务、管理过程中是否存在过错，比如是否及时维修维护监控设备、保安是否对外来人员进行讯问或登记等；第三，收费标准，物业公司负担的责任应与其收费标准对等，也就是说，物业收费较高的物业公司，承担更多的安全保障义务。
最高人民法院 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
最高人民法院 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。
《物业管理条例》第36条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《合同法》第122条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
《侵权责任法》第37条规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。
文/北京岳成律师事务所 任露律师
