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民法上有买卖不破租赁原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。从前述原则来说，租赁合同受到法律保护，不因物权变动而发生变化。至于购买房屋的新房主是否可以赶走之前的租户，以下通过有关规定及案例，给予相应的解析。
一、关于买卖不破租赁，法律上的规定如下：
1、《合同法》 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知
１１９ 第二项规定 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
由上面规定及司法实践可知，适用买卖不破租赁的前提为：一是租赁合同关系在先；二是租赁物已实际交付承租人使用；三是租赁期内租赁物所有权发生变动。
二、买卖不破租赁存在的例外情形
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
因此，房屋在出租前已设立抵押权或者被人民法院依法查封的，不适用买卖不破租赁原则。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
3、《企业破产法》
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第一百一十二条 变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外。
破产企业可以全部或者部分变价出售。企业变价出售时，可以将其中的无形资产和其他财产单独变价出售。
按照国家规定不能拍卖或者限制转让的财产，应当按照国家规定的方式处理。
破产财产应当通过拍卖变价出售，若不能涤除破产财产上的承租人的承租权，那么破产财产的变现能力及价值将大打折扣，将不利于破产企业偿还所欠债务。而且根据规定，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。因此破产管理人决定解除租赁合同，无疑有助于促进破产财产的及时有效变现。
三、案例
原告袁某与被告蒋某、第三人宗某 物权保护纠纷一案
案情：蒋某与第三人宗某签订租赁合同，并实际入住，且按宗某要求按时支付租金。随后宗某将房屋卖与袁某，并办理过户手续。宗某未及时告知房屋已出售给袁某的事实，袁某也未通知蒋某。之后袁某起诉被告蒋某、第三人宗某，要求解除蒋某与第三人签订的房屋租赁合同，蒋某自房屋租赁合同之日搬离房屋。
判决：驳回原告袁某全部诉讼请求。
解析：蒋某与宗某签订租赁合同在先，且已实际入住，并按时缴纳租金，不存在解除合同的法定及约定事由。故法院判决驳回袁某所有请求。此判决保护了蒋某的承租权，该权利不受房屋物权变动的影响。
四、结论
综上可知，针对房屋租赁合同，若在签订租赁合同前，房屋已被设定抵押或者查封的，租赁期间债权人为实现债权引起房屋产权人变动的，新房主可要求租户搬离。
签订租赁合同前，原房主已书面告知承租人房屋已被设定抵押或查封事实的，一旦租赁期间房屋产权发生变更，因此引起的承租人损失由其自行承担。原房主未书面告知承租人房屋已被设定抵押或查封的，房屋产权变更引起的承租人损失由原房主承担。
若签订租赁合同后，房屋被抵押或者查封的，新房主无权要求租户搬离，承租人可继续承租房屋至合同期满，从房屋权属发生变更之日起的租金，应交付至新房主。
但是，若承租的房屋归属于企业，该企业被宣告破产的，破产管理人有权决定解除双方签订的租赁合同，此时企业可要求租户搬离，以利于破产财产的变现。承租人可向破产管理人及时申报债权（提前解除租赁合同导致的损失）以获得一定数额的清偿，以承租人身份在破产财产拍卖中行使优先购买权，以避免装修等实际损失。
文/北京岳成律师事务所重庆分所
李杰 律师
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