壕主购75套房，能否改建成酒店

引言

据《广州日报》官方微博报道，长沙某小区有一位壕气业主，数年前尚未限购时一口气买下了75套房。近日，该业主正在装修拆墙，疑似要改建成酒店，但同小区居民纷纷表示反对，目前已有303位居民联名抵制。那么，该业主能否将自己的房子改建成酒店呢？

我国《物权法》规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，无论该壕气业主是有钱任性也好，有投资眼光也罢，其购买了房屋就具有了房屋所有权，可自由决定如何使用和处理，包括装修风格及部分改建。

但是，该业主购买的是小区内的房屋，因此其仅对其建筑物专有部分享有所有权，且其权利的行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，若其他业主认为自己合法权益被损害，可以要求该业主停止改建。

让我们再回到新闻报道的案情中来，该业主的代理人表示，该业主并非是将住宅改建为酒店，而是将住宅用作长租房。而且在购房合同中业主和开发商约定，业主可以将购买的房屋用作经营性用房。所以，这样的住宅改建能否成功存在两个焦点，一是改建，二是将所购住宅用作经营。

改建

根据我国《物权法》以及相关司法解释的规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定，任何人不得随意擅自改建。

即将生效的《民法典》改变了《物权法》对于改建建筑物或改变共有部分用途的表决通过的条件，将需专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，修改为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。总体而言放宽了表决通过的条件，但此程序不可缺少。

根据上述《物权法》及《民法典》的规定，该业主未经表决程序，擅自改建小区共有部分的行为，属于违法行为。物业负责人表示，该业主改建了小区的公共区域，物业已经上报执法部门，相关部门已对其下达过三次责令整改通知。

此外，即使是专有部分的装饰装修，即室内改建，也不能随意而为。如承重墙，落水主管等就不可随意破坏，否则会危及整体建筑的安全，会影响其他业主的使用。

将所购住宅用作经营

根据《物权法》及《民法典》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除应遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。所以，业主与开发商的约定并不能成为其免于追责的理由。

至于哪些属于有利害关系的业主，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为：本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内本栋建筑物之外，但能证明房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

结语

人生而自由，却无往不在枷锁之中。行使自己的权利，必须在法律法规允许的范围内才行。能否将自己的住宅改建成酒店，重点在于是否存在上述侵害其他业主合法权益的情形，有钱也不是万能呀。

文/北京岳成律师事务所

南京分所高鹏律师

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